ニュータウンの寿命—古い戸建て団地に、いつまで住み続けられるのか

この団地、あと何年住めるんでしょうか

実家に戻りしばらく経つ。実家は、地方都市のそのまた地方にある。町と町の中間に位置したこの場所は、陸の孤島になりつつある印象だ。不便ではあるけど、車さえあれば生活できなくもない。

騒がしさがほとんどないのは性に合っているとはいえ、しばらく都会に住んでいた身からすると、この先も暮らしていける場所なのか、ちょっと不安になる。

ぽつぽつと点在する、崩れそうで崩れない空き家。道路の白線はほとんど消え、錆だらけの交通安全看板が残る。大通りに植えられた桜の木の根は歩道を割り、凸凹だらけで高齢者でなくとも歩きにくい。そんな古い木は、荒天のあとには枝が折れて落ちていることも多い。大きい木が倒れ、道路を塞いだこともあるそうだ。

外を出歩く人の姿も少なく、活気があるとは言い難い。
静かに終わりに向かっている気配がする。

なにやら暗い雰囲気ですが、家に帰る道すがら団地に入る交差点を曲がったとき、ふとこんなことを思いました。この場所はこれからどうなるんだろうという漠然とした不安です。

当然ながら、家も道路も古くなっていきます。これから住む人が減っていけば、それを直すお金や、街を維持する人も足りなくなります。このまま少しずつ人がいなくなり、最後にはゴーストタウンになってしまうのでしょうか。

実際、車で20分ほどのところにある、バブル期に別荘として売りに出された住宅地は、ディストピアかホラー映画さながらの様相を呈しています。その映像が頭をよぎります。

多分、調べたところで個人にはどうにもできなさそうな問題かと思います。とはいえ、不安を和らげる材料くらいは見つかるかもしれません。というわけで、地方や郊外の古い戸建て団地について、これからどうなると考えられているのか、どんな対策があるのかを少し調べてみました。

ニュータウンと呼ぶには、だいぶ年を取っています

私が住んでいるような古い戸建て団地は、「限界住宅地」と呼ばれることもあるそうです。大都市の郊外のさらに外側にあるニュータウンや分譲地などで、交通の不便さや空き家・空き地の増加から、暮らしや街の管理を維持しにくくなった住宅地のことです。^[1] 首都圏では、都心から60km圏・70km圏が「超郊外部」と区分されています。^[2]

ではその限界住宅地は、全国にどれくらいあるのでしょうか。

国土交通省の平成30年度のリストに対応する分析資料では、全国のニュータウンは2,022地区とされています。集合住宅を含む、一定の規模などの条件を満たした地区の数なので、地方の戸建て団地だけでこの数というわけではありません。いまいち多いのか少ないのかわかりませんが、仮に半分の1000、同じ様な不安を抱えた団地があるのだとしたら、結構多い気がします。^[3]

ニュータウン開発事業の開始が最も多かったのは、1970〜1974年度。2026年現在、開発が始まってから52〜56年ほどになります。

そうなると住む人の年齢が気になります。埼玉県の鳩山ニュータウン地区では、2023年10月1日時点で人口6,625人、そのうち65歳以上が3,768人。高齢化率は56.9％でした。半分以上です。^[4]

私が住む団地は、ちょうど最盛期の頃に開発されたようです。なので、住人の年齢分布も限界住宅地的な感じになっています。ただ、体感として高齢者の比率は鳩山ニュータウンより高い気がします。70は言いすぎですが、60はいってそうな。

住宅地をまとめてつくり、同じ頃に多くの世帯が入居する。時間がたてば、家も住民も、周囲の設備も年を取ります。そりゃそうなんですけど、街全体で同じことが起きると、急に規模の大きい話になります。

自分の家のことだけなら、修理するか、建て替えるかを考えられます。でも、道路や水道まで自分で何とかするのは無理です。家は持てても、その家で暮らす条件を全部持っているわけではありません。

しかし、名称に「ニュー」なんてつけたら将来おかしなことになるとは思わなかったのでしょうか。ニュー新橋ビルとかウルトラCとか、とりあえずニューとウルトラを付けとけみたいな昭和のネーミングセンスは嫌いではありませんが。

もう誰も住まなくなった団地はあるんでしょうか

街が古くなった末に、住民がいなくなった例はあるのでしょうか。近くの別荘地以外にも、旅行先で見かけた静まり返った団地の様子などを思い返すと、やはり最後は人類滅亡後の世界みたいな光景を想像してしまいます。

ただ、今回探した範囲では、限界住宅地が高齢化を経てすっかり無人になった、という経過を確認できる例は見つけきれませんでした。

代わりに印象に残ったのが、「都市のスポンジ化」という話です。街の端から順番に人がいなくなるのではなく、住んでいる家の間に、空き家や空き地がぽつぽつと生まれる。国の資料でも、こうした変化が生活の便利さや、インフラの維持管理に影響すると説明されています。^[5] 確かにケーキを食べるように端から順に消えていくことは考えにくいです。

人が減った分だけ、道路や水道も短くできればよいのですが、奥に一軒でも家があれば、そこまでの道や管は必要です。街を縮めるのはなかなか難しい問題のようです。使わないところをちょん切って短くするにしても、その工事が大変です。こまめなメンテナンスは無理だから、限界まで放置するしかないのでしょう。既存の団地を活かすのではなく、耕作放棄地や空き地を新規分譲する流れになるのも仕方ありません。

また、2014年に発表された大都市圏郊外の戸建て住宅地の研究では、調査した地域で空き地はむしろ減っていた一方、一世帯の人数が減ったり、家が空き家になったりして、空洞化が進んでいたといいます。^[6]

建物が残っていることと、そこに暮らしが続いていることは同じではないようです。完全な廃墟になった姿を想像するより、まだ人が住んでいるのに暮らしにくくなる、その途中を想像して心配した方が良さそうです。

対策は、一応考えられていました

とはいえ、途中の様子を想像したところで、私の頭ではどう考えても最終的にはゲームオーバーにたどり着いてしまいます。しまいには、最後はこの宇宙も消滅するんや……とますます暗い気分になってしまいます。
しかし、世の中には絶望してないで現実的にどうにかしようとされている方がたくさんいます。
そもそも人口減少、高齢化社会は昔から騒がれているので、当然国も対策を考えています。国土交通省は「住宅団地再生の手引き」を公開しています。^[7]

団地再生やインフラの維持について調べた中から、三つの取り組みを軽く紹介します。

空いた家を、別の人や使い方につなぐ

先ほど紹介した鳩山ニュータウンには、空き家を学生や若者のシェアハウスとして使う「はとやまハウス」があります。2019年3月から始まった取り組みで、郊外で暮らし、地域の人と交流する経験を、移住や定住につなげようとしています。^[8]

また、埼玉県が紹介しているシェアアトリエ「niu」も、元は空き家だった戸建てです。紹介記事では、若者が2階で暮らしながら、1階を活動の場所として使っています。^[9]

古い家に、また次の家族が入る、というのがよくあるイメージですが、この場合は家の使い方を変えるという手です。都会では難しい条件も、地方なら簡単に満たせることもあるでしょう。ただ住むことだけを考えたらデメリットに感じる点も、別の使い方ではメリットになりえます。

ただ、こういった活動は音頭を取る人がいないと進まないし、ウチのような陸の孤島レベルが高いところだと難しそうです。

人口に合わせて、設備の規模や支え方を変える

水道インフラでは、複数の事業者が広域で連携したり、使う水の量に合わせて施設をまとめたりすることが提案されています。^[10] 単に古い設備を直していくのではなく、人が減ることを前提に、支える範囲や設備のつくり方も変える計画が進んでいます。^[11]

しかし、調べた範囲では、既存の上下水道システムを使うという前提で話されていて、

• 住民が減っても残る長い配管を、誰が、どのお金で更新するのか
• 水道管を維持しにくくなった地域では、何に切り替えるのか
• 下水道管や共同処理設備が老朽化した場合、どう処理を続けるのか

といった点に言及した内容は見つけられませんでした。

電気はどうにかなりそうな気がしますが、水が問題です。
国土交通省の手引きは、団地再生の担い手・進め方・生活サービスの改善が中心なので、水インフラの技術的なことをどうするかは、また別のようです。
下水管老朽化による陥没事故や、水事業の外資化などの水回りの問題は、今の街の構造のままでは解決できなさそうな気がします。

街を、今と同じ形のまま残そうとしない

もう少し大きな話になると、「コンパクト・プラス・ネットワーク」という考え方もあります。名前だけではわかりにくいのですが、小さい範囲で生活できるようにするのではなく、住まいと生活に必要な施設がまとまった場所をいくつかつくり、その間を鉄道やバスで結ぶ、という街の形です。

富山市では、駅やバス停の周りに住まいや店などが集まる徒歩圏を「団子」、それらをつなぐ公共交通を「串」にたとえています。団子の中では歩いて用事を済ませ、そこにないものは別の団子まで出かけて利用する、というイメージです。^[12]

宇都宮市の構想を見ると、もう少し具体的です。地域の拠点には、日用品の買い物、診療、金融、行政サービスなどをそろえる。一方、大規模な施設や、その地域だけではそろわない機能は、公共交通で別の拠点に行くことで補います。どの地区にも全部そろえるのではなく、近所で済ませる用事と、出かけて済ませる用事を組み合わせるわけです。^[13]

では、どうやって人に集まってもらうのでしょうか。たとえば富山市では、まちなかや指定された公共交通沿線で中古住宅を買って住む人に奨励金を出し、購入に伴うリフォームや建て替えも支援しています。「こちらに引っ越してください」と一斉に動かすのではなく、住み替えるときに選びやすくして、少しずつ住まいの場所を変えていく方法です。^[14]

計画で場所を決めても、そこにうまいこと店や病院を揃えるのは難しいです。栗原市のQ&Aでも、施設の立地には事業者との協議や支援が必要だと説明されています。また、住宅を集めたい区域の外で、今の家に住み続ける選択をする人もいるでしょう。^[15]

広がった街を、今と同じ形のまま全部維持するのではなく、生活を支える場所と、そこへ行く足を確保する。なんとなくうまくいきそうな気がします。しかし、ウチの団地に、串を通せるのかは疑問です。「住み続けてもよい」と「住み続けられる」は、やはり別の話です。

自分の団地は厳しい気がします

調べた感じ、今のところ限界住宅地の今後に決め手はなさげです。少なくとも、ウチの団地がうまいこといく未来は見えませんでした。

国交省の資料には、戸建て住宅を主体とする団地の課題として「再生の主体が明確でない」とあります。^[7] つまり、誰が全体の話を進めるのかというところから難しいようです。

ウチの団地に自治会はありますが、回覧板や清掃の延長で、街全体の再生までどうにかする感じではありません。自治会とは別の班システムは、高齢化や価値観の変化で「もう集まりに出るのは大変だから」と機能しなくなっています。今は自治会活動が好きな層の方が一定数いるので、一応コミュニティの体を保っていると言えなくもない感じです。しかし、世帯が減ってさらに高齢化も進めば、それも続きません。元気な住民が引き継いでずっと頑張ればいずれ何とかなる、という話でもないし、自分はあまり戦力になれる気がしません。

正直なところ、自治会費を使って、事務的な部分だけでも自治会運営外注サービスみたいのに移行した方がいい気がします。未だに、担当が全戸を回って現金で会費を徴収するのは時代遅れすぎると言わざるを得ません。まぁ、言うのは簡単です。人口が減っていく団地でそういうサービスを黒字で運用し続けていくのは厳しいでしょうし。住む側として便利さは欲しいのに、それを支える側になる話になると腰が引ける。あまり格好のよい話ではありませんが、そんなところです。

かといって、人が増えれば解決する、ということもなさそうです。日本全体では人が減っていくのに、どの街も人口を増やそうとしたら、どこかから誰かを連れてくる話になります。いくつかの街で成功しても、全部の街で同じように成功はできません。外国人の話は脱線するのでここでは触れませんが、そういう方法は根本的にズレている気がします。それに、外国の方だってもうちょっと便利なところで暮らしたいでしょう。

結局、自分が読んだ範囲では、団地の将来をまとめて保証してくれるような答えはありませんでした。対策は考えられているけど、不安がなくなるかは、別のようです。

SF的な未来と日常の間で

災害で住む場所を変えざるを得なくなるように、ゆっくり進む老朽化や人口減少にも、どこかに見えない限界点がある気がします。ある日突然ではなく、少しずつ暮らしにくくなり、最後に「ここではもう無理です」となる。

住む場所を変えるには、金も体力も精神力も必要です。仮に新しい所へ移動できても、その住環境を自分一人では維持できません。家以外の道や設備や店も環境の一部です。住居を確保できるかと、そこに住み続けられるかは別の要因が絡んできます。

SF的な未来も案外絵空事ではなさそうです。全国の人を維持しやすい場所へ少しずつ集めるために、街ごとに維持の優先度がつき、システムが「あなたに適した居住地はこちらです」と案内してくるとか。交通、医療、電気、水道。全部計算した結果として提示されたら、便利そうではあります。実際に自分の住む地域が候補から外されるまでは。

人を送り出して土地を開いてきたのに、今度は人を集めないと暮らしを支えられないのは、マクロで見れば生態系の変化のようで面白いですが、当事者たちにとっては大変な話です。

お上から「引っ越してください」と命令されなくても、店が遠くなり、移動が難しくなり、維持にかかる負担が増えれば、選択肢は狭くなりそうです。住んでもいいことにはなっているけど、現実的には住めない。先回りして手を打てたらいいけど、限界を超えるまでそのままになりそうな気がしなくもありません。

ここで死ぬまで暮らせるだろうか

なんやかんやと調べてみても、ウチの団地はこのまま古くなってゴーストタウンになってしまう、というイメージは大きく変わりませんでした。
なんか凄い効能の温泉が湧くとか、特殊な資源が発掘されるとか、そういうラッキーイベントでもあれば変わるかも……いや、それじゃ資本に買い上げられて団地がなくなるのは変わらないか。

衰退する途中にも、家を使い直したり、街の支え方を変えたりする道があることはわかりました。これらの話は自分事なんだけど、どこか他人事にも思えてしまいます。規模の大きいことだからか、きっと偉い人たちがなんかうまいことやってくれるんじゃなかろうかと、他力本願になってしまいます。郷土感覚の薄い陰キャという個人の特性がそう感じさせるのかもしれません。

結局、実家のある団地がこの先どうなるのかなんてわかりません。というか、家自体が古いので団地どうこうの前に家をどうにかしなければなりません。

時間軸を長く取れば、いずれ住めない場所になるのは間違いありません。あの桜の覆う道を、あと何回、くぐることができるのでしょうか。とりあえず今は、車があれば暮らせています。この「今」が続く間に、何かしら個人的な答えを見つけたいところです。

参考資料

追加資料

• 鳩山町「町有施設の更なる活用による、鳩山ニュータウンの住みやすさ向上」

関連する参考書籍

この記事に関連した読書案内です。

• 野澤千絵『老いる家 崩れる街――住宅過剰社会の末路』

• 吉田友彦『郊外の衰退と再生――シュリンキング・シティを展望する』

• 金子淳『ニュータウンの社会史』

• 饗庭伸『都市をたたむ――人口減少時代をデザインする都市計画』

• 玉野和志『町内会――コミュニティからみる日本近代』

• 住総研「郊外住宅地のネイバーフッドマネジメント」研究委員会 編『ネイバーフッド・マネジメント――実践に学ぶ担い手・場・仕組みづくり』